Купля/продажа недвижимости

Решила наконец-то структурировать и поделиться своими знаниями и практическим опытом куплей/продажей квартиры в Москве. Итак, в своей жизни вы можете оказаться с обеих сторон данной сделки либо одновременно и продавцом и покупателем. Самое главное условие, это чтоб было что продать и на что купить.

 

Начну с продажи. Вы решили продать квартиру в Москве. Это можно сделать с помощью риэлтора либо самому. Если вы привлекаете риэлтора, то нужно быть готовым заплатить деньги - штатный риэлтор 3-4% от сделки (в случае альтернативы с наибольшей суммы), риэлтор-агент - 100- 200 тысяч рублей, а дальше как сторгуетесь. Конечно, торговаться при подборе риэлтора нужно обязательно. Я озвучила официальные расценки по Москве, в реалии получается - кто как умеет договариваться. Преимущества штатного риэлтора (кто работает в агентстве недвижимости) - это юридическая поддержка и доступ в закрытую базу. Преимущества агента - более низкая цена. Но самое главное, чтоб риэлтор был активен и инициативен. Большинство, к сожалению, работают так, как будто им не нужны деньги - разместят объявление на паре-тройке сайтов и ждут звонков. Еще важный плюс работы с риэлтором - это его "прожжённость" на рынке недвижимости, знание подводных камней на сделке, а также недобросовестных "коллег".

 

Однако, вполне можно заниматься продажей и самому, при этом успешно совмещая с основной работой. Если вы человек несколько подкованный юридически, активный и на ты с Интернетом, не боитесь сложностей, то вы смело можете сэкономить указанную выше сумму денег. С чего же начинать процесс продажи квартиры?

 

1. Фотографируем все комнаты, кухню, балкон, санузел, вид из окна, лучший ракурс дома. Выбираем лучшие фотографии из списка для публикации объявления.

 

2. Публикуем объявление о продаже квартиры в Интернет с фотографиями. Самое главное разместить объявление на сайте www.cian.ru (самый ходовой сайт на сегодня) и из рук в руки. Если хотим охватить большее число потенциальных клиентов, то можно еще разместить на Где этот дом?, Авира и ряде других сайтов (найдете легко сами через поиск в Гугле).

 

Цену правильнее всего выставлять, ориентируясь на аналогичные предложения - плюс минус. Если цена разумная, то звонков будет много, если неадекватно завышенная, то будьте готовы к долгой продажи до поиска "своего покупателя".

 

В объявлении обязательно укажите количество комнат, метраж, куда выходят окна, сколько лет квартира в собственности и кто собственник, дайте информацию о доме и районе. Чем подробнее будет ваше объявление, тем больше шанс на входящие звонки с просьбой просмотра. Необходимо указать все преимущества вашей квартиры перед другими, выставленными на продажу.

 

3. Ждем входящих звонков. При звонке всегда спрашивайте - какова ваша ситуация? Вам нужно понимать, что у потенциального покупателя - наличные деньги, ипотека или альтернатива. Это позволит вам примерно оценить длительность выхода на сделку, а также, если у вас были незарегистрированные перепланировки, то сразу отсеять ипотечников.

 

4. Готовим документы к продаже:

 

4.1. Копия документа, являющегося основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выданное пережившему супруг, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство, иное).  

 

4.2. Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости - в случае, если право собственности приобретено после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним"

или  копия иного документа, подтверждающего право собственности Продавца и выданного ему в соответствии с действовавшим на момент такой регистрации законодательством.

 

4.3.  выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в случае, если право собственности приобретено после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним" или

иной документ, подтверждающий наличие/отсутствие ограничений (обременений) права собственности на Объект недвижимости (ипотека, аренда, арест, пр.) или отсутствие данных сведений из органов, осуществлявших до 31.01.1998 года государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Действительна в течение 30 календарных дней с даты ее оформления.

 

4.4. Справка из БТИ  - Кадастровый паспорт

 

4.5. Отказ (нотариально заверенный) участников долевой собственности от преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 Гражданского Кодекса РФ и ст.42 Жилищного Кодекса РФ.  Требуется при приобретении комнаты в коммунальной квартире или доли в праве собственности на Объект недвижимости

 

4.6. Нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца на отчуждение Объекта недвижимости. Не требуется в случае: имущество принадлежало до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам; в случае наличия брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов.

 

В случаях, если на момент приобретения права собственности собственник в браке состоял, но на момент совершения сделки изменилось его семейное положение (в зависимости от ситуации) нужно иметь: если супруг умер - свидетельство о смерти; если брак расторгнут и прошло 3 года - паспорт с отметкой и свидетельство о разводе или выписка из решения суда о расторжении брака, если менее 3 лет - дополнительно нужно решение суда о разделе совместно нажитого имущества и нотариально удостоверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

 

4.7.  Нотариально заверенное заявление Продавца о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял.

 

4.8. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение Объекта недвижимости или доли собственности

 

4.9. Справка из Нарко- и Псих-диспансера или Копия водительского удостоверения.

4.10. Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности. Выписка из домовой книги о прописанных жильцах.  

 

5. Как только у вас появился покупатель, который готов приобрести ваш Объект, то необходимо заключить с ним договор-аванса и получить от него аванс. Обычно аванс составляет 30-100 тысяч рублей. Наиболее оптимально для внесения 50 тысяч рублей. Вам, как продавцу, выгоднее большая сумма, так это гарантирует, что продавец не будет искать другие варианты и купит именно у вас. В договоре аванса прописывается срок действия аванса - обычно один-два месяца. Если до этого периода вы на сделку не выходите, то вы должны будете вернуть аванс.

 

6. Выход на сделку. Тут несколько вариантов:

 

6.1. У Покупателя наличные деньги. Это самый идеальный вариант для сделки  и самый простой. Выбираете подходящий день для сделки и идете в банк. В Банке Покупатель арендует ячейку в срок на 21-30 дней. В доступе к ячейке прописываетесь Вы как Продавец. Основанием для доступа в ячейку лучше всего оставить одно условие - зарегистрированный договор купли-продажи. Подписываете договор аренды ячейки, затем вместе идете в сейф закладывать деньги. Предварительно можно заказать в банке проверку денежных средств, для большего спокойствия. Ключ может забрать себе как Продавец, так и Покупатель. Правильнее, чтоб ключ был у Продавца. При этом нужно написать Расписку в получении ключа и прописать условия его возврата Покупателю. При этом необходимы еще Расписки на получение денежных сумм. Если договор купли-продажи идет по полной стоимости, то одна Расписка на общую сумму договора. Если квартира продается по заниженной стоимости (меньше 3-х лет в собственности), то нужны две Расписки - одна на сумму договора, вторая на оставшуюся часть.

 

В это же время подписываете заранее подготовленный договор купли-продажи. Его можно подготовить самим, либо привлечь стороннего юриста. В договоре купли-продажи сумма должна быть указана за минусом внесенного аванса. С пакетом документов едите в Регистрационную Палату сами или отдаете документы Регистратору. Услуги регистратора - 3 - 10 тысяч рублей. Если едите сами, то вместе обе стороны должны быть. В РегПалате электронная очередь, так что берете талончик и ждете. В некоторых Палатах очень большая очередь, что ее сначала приходится занимать намного заранее до открытия офиса. Если документы будет отвозить регистратор, то на него необходима доверенности с обеих сторон.

 

В РегПалату подаете документы из вышеуказанного списка. Только помимо копий еще необходимы оригиналы + новый договор купли-продажи в двух экземплярах.

 

Через 14 дней приезжаете за своими документами. Покупателю и Продавцу полагаются разные документы. Продавцу самое главное получить свой экземпляр зарегистрированного договора, а также рекомендую сделать заверенную копию нового Свидетельства на собственность Объекта недвижимости теперь уже Покупателя.

 

6.2. У Покупателя ипотека в банке

 

Здесь документы нужны  будут заранее в Банк на проверку, а также потребуется еще оценка объекта недвижимости (делает Покупатель за свой счет). В данном случае сделка будет проходить в банке, который предоставляет ипотеку и деньги будут закладываться там же. Со стороны Продавца никакие дополнительные телодвижения не требуются. Все дополнительные расходы берет на себя Покупатель. Только срок регистрации ипотеки составляет 5 дней вместо 14.

 

6.3. У Покупателя цепочка - купля/продажа

 

Нужно будет объединять сделки. В итоге будут присутствовать несколько участников. Согласовывать даты гораздо сложнее, а если еще и у конечной цепочки ипотека, то ехать придется в ипотечный банк. И деньги Вы уже получите только в случае успешной регистрации двух квартир. А основанием для доступа в ячейку будет регистрация последней в цепочке квартиры, то есть которая в итоге Вам принесет деньги.

 

6.4. У Продавца (у Вас) цепочка - продажа/купля

 

Тоже самое только наоборот.

 

6.5. Цепочка с двух сторон

 

Вот это уже песня. Хотя знаю много случаев даже с восьми и более участниками сделки. Если срыв хотя б в одном звене, то сразу все рушится. Приходится много урегулировать, звонить в разные банки и разным людям. Принцип остается озвученный, только нужно в один день провести много сделок. Вот тут, конечно, без риэлтора очень сложно обойтись. Хотя, конечно, при наличии лидерских качеств характера - нет ничего невозможного. Как говорится, глаза боятся, а руки делают.

В договоре купли-продажа всегда прописывается срок освобождения квартиры 14-30 дней по договоренности сторон. В оговоренную дату встречаются Продавец и Покупатель на Объекте недвижимости, подписывают акт приемки-передачи, передаются ключи, квитанции об оплате за последние 5 лет, а также в идеале вся история по квартире. По опыту скажу, что лучше пусть будет много документов, чем ничего. Ведь Вы можете поменяться местами и из Продавца стать Покупателем, а как же приятно иметь дело с таким же структурированным и организованным человеком на обратной стороне как и Вы сами.

 

Следующая статья будет посвящена покупке Объекта недвижимости.